Köln-Mülheim war lange das robuste, bodenständige Köln auf der rechten Rheinseite, in dem das Wohnen noch bezahlbar war. Im Großen und Ganzen stimmt das bis heute, doch auch im Stadtbezirk an der Schäl Sick haben sich die Mieten in den letzten Jahren spürbar bewegt. Wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu vermietet oder einfach wissen möchte, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Kölner Mietspiegel nicht vorbei.
Seit April 2025 gilt in Köln der aktuelle Mietspiegel, herausgegeben von der Rheinischen Immobilienbörse e.V. unter Mitarbeit der Stadt Köln, des Mietervereins und der Haus- und Grundbesitzervereine.1 Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel überhaupt ist, wie du die Tabelle liest und wie du für eine konkrete Mülheimer Adresse die ortsübliche Vergleichsmiete einordnest. Wenn du dich darüber hinaus für die monatlichen Kosten in deinem Viertel interessierst, findest du im Überblick zu den Lebenshaltungskosten in Köln-Mülheim die größeren Zusammenhänge.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: Kölner Mietspiegel April 2025
- So liest du die Kölner Mietspiegeltabelle
- Mietspiegelwerte für typische Mülheimer Wohnungen
- Mülheimer Stadtteile und ihr Mietniveau
- Mülheim im Kölner Vergleich
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Köln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er listet auf, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in Köln üblich ist. Anders als in Berlin oder München ist der Kölner Mietspiegel ein sogenannter einfacher Mietspiegel nach Paragraf 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs.2 Er wird nicht von der Stadt allein erstellt, sondern gemeinsam von Mieter- und Vermieterseite zusammengetragen und gibt den Schwerpunkt des Marktes wieder.
Der Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel ist juristisch wichtig. Ein einfacher Mietspiegel hat vor Gericht keine Vermutungswirkung, er dient als Orientierung und Begründungshilfe.3 In der Praxis wird er von Gerichten in Köln dennoch regelmäßig als Schätzgrundlage herangezogen, weil die Datenbasis von beiden Seiten getragen wird.
Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Köln flächendeckend gilt.4 Drittens ist er Bezugspunkt in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Kölner Mietspiegel April 2025
Der gültige Mietspiegel trägt den Stand April 2025. Er gilt ausdrücklich nur für frei finanzierte, nicht preisgebundene Wohnungen im gesamten Stadtgebiet Köln, also auch für alle neun Mülheimer Stadtteile.1 Kleinappartements und Einfamilienhäuser sind nicht erfasst, ebenso wenig Sozialwohnungen.
Es handelt sich durchgehend um die Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Betriebskosten, Heizkosten und kalte Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Hauswart kommen also obendrauf und sind in den Tabellenwerten nicht enthalten.1
Wichtig zur Einordnung: Die Tabellenwerte im Mietspiegel bilden bestehende Mietverhältnisse ab, nicht die Angebotsmieten der Portale. Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete in ganz Köln bei rund 9,39 Euro pro Quadratmeter.5 Auf den großen Immobilienportalen werden für Mülheim aktuell deutlich höhere Angebotsmieten aufgerufen, dazu unten mehr.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Stand | April 2025 |
| Rechtsgrundlage | einfacher Mietspiegel, § 558c BGB |
| Herausgeber | Rheinische Immobilienbörse e.V. |
| Beteiligt u.a. | Stadt Köln, Mieterverein, Haus & Grund |
| Gilt für | frei finanzierte Wohnungen, ganz Köln |
| Baualtersgruppen | 6 (vor 1960 bis ab 2018) |
| Wohnlagen | einfach · mittel · sehr gut |
| Ø Nettokaltmiete Köln (Zensus 2022) | 9,39 €/m² |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), möblierte und Kleinappartements, Einfamilienhäuser sowie Wohnheime. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So liest du die Kölner Mietspiegeltabelle
Auf den ersten Blick wirkt die Tabelle sperrig, im Kern besteht sie aber aus vier Stellschrauben: Baualtersgruppe, Wohnungsgröße, Wohnlage und Ausstattung.
1. Baualtersgruppe
Der Kölner Mietspiegel teilt die Wohnungen nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit in sechs Gruppen ein: bis 1960 (Gruppe 1), 1961 bis 1975 (Gruppe 2), 1976 bis 1989 (Gruppe 3), 1990 bis 2004 (Gruppe 4), 2005 bis 2017 (Gruppe 5) und ab 2018 (Gruppe 6).1 Je neuer das Gebäude, desto höher in aller Regel die Spanne.
2. Wohnungsgröße
Innerhalb jeder Baualtersgruppe wird nach fünf Größenklassen unterschieden: 30 bis 49,9 m² (A), 50 bis 69,9 m² (B), 70 bis 89,9 m² (C), 90 bis 109,9 m² (D) und 110 bis 140 m² (E).1 Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter meist mehr als große.
3. Wohnlage: einfach, mittel oder sehr gut
Der Kölner Mietspiegel kennt drei Wohnlagen. Eine einfache Wohnlage liegt vor, wenn das Wohnen durch Lärm, Geruch oder andere Faktoren dauerhaft beeinträchtigt wird. Die mittlere Wohnlage ist die normale Lage ohne besondere Vor- oder Nachteile, in der die überwiegende Zahl der Kölner Wohnungen liegt. Die sehr gute Wohnlage ist durch aufgelockerte, oft villenartige Bebauung in ruhiger, verkehrsgünstiger Grünlage gekennzeichnet.1 Zwischen mittel und sehr gut gibt es zusätzlich die Untergruppe "gut", deren Miete dann dazwischen einzuordnen ist.
4. Ausstattung und Heizung
Innerhalb der älteren Gruppen wird die Spalte zusätzlich nach Ausstattung verfeinert: Stufe 1 (ohne Heizung), Stufe 2 (mit Heizung sowie Bad und WC) und Stufe 3 (mit besonderer Ausstattung, etwa Einbauküche, Zweitbad, Parkett oder großem Balkon).1 Bei den Neubauten ab 2018 (Gruppe 6) entfällt diese Unterscheidung, weil dort durchweg ein hoher Standard angenommen wird.
Mietspiegelwerte für typische Mülheimer Wohnungen
Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft die Nettokaltmiete-Spannen aus dem Kölner Mietspiegel April 2025 für eine 70 bis 89,9 m² große Wohnung (Größenklasse C) mit Heizung, Bad und WC (Ausstattung 2). Diese Werte gelten stadtweit und damit auch in Mülheim. Welcher Wert für eine konkrete Wohnung gilt, hängt von der Einstufung der Adresse in die Wohnlage ab.1
| Baualtersgruppe (70 bis 89,9 m², mit Heizung) | einfache Lage | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|---|
| bis 1960 | 6,00 bis 9,10 € | 6,50 bis 9,50 € | 7,10 bis 10,00 € |
| 1961 bis 1975 | 7,30 bis 9,40 € | 7,00 bis 9,80 € | 7,40 bis 10,30 € |
| 1976 bis 1989 | bis | 7,40 bis 10,00 € | 8,30 bis 10,70 € |
| 1990 bis 2004 | bis | 7,70 bis 11,20 € | 9,40 bis 11,20 € |
| 2005 bis 2017 | bis | 8,80 bis 12,00 € | 9,70 bis 12,60 € |
| ab 2018 | bis | 9,00 bis 16,30 € | 9,90 bis 17,20 € |
Gut zu erkennen ist die Spannweite: Eine sanierungsbedürftige Altbauwohnung aus den 1950er Jahren in einfacher Lage liegt am unteren Rand, während ein Neubau ab 2018 in sehr guter Lage das Dreifache erreichen kann. Wenn bei Wohnungen der Gruppen 1 und 2 die Altsubstanz weitgehend unverändert geblieben ist, liegen die Mieten laut Mietspiegel sogar rund 10 Prozent unter den angegebenen Spannen.1
Mülheimer Stadtteile und ihr Mietniveau
Der Stadtbezirk Mülheim ist nicht aus einem Guss. Auf rund 52 Quadratkilometern leben hier etwa 150.000 Menschen in neun sehr unterschiedlichen Stadtteilen, vom dichten Gründerzeitquartier bis zur grünen Reihenhauszone am Stadtrand.6 Entsprechend breit fächern sich die Mieten auf. Die folgende Übersicht ordnet die Stadtteile grob ein. Die Werte in der rechten Spalte sind Angebotsmieten aus dem Immobilienportal ImmobilienScout24 (Stand 2026) und liegen damit naturgemäß über den Bestandswerten des Mietspiegels.7 Welche Stadtteile zum Bezirk gehören, erfährst du auch in der Übersicht der Stadtteile von Köln-Mülheim.
| Stadtteil | Prägung | Angebotsmiete 2026 |
|---|---|---|
| Mülheim (Ortsteil) | dichtes, urbanes Zentrum des Bezirks, Gründerzeit und Nachkriegsbau, im Wandel rund um den Wiener Platz | rund 13,00 €/m² |
| Buchforst | kompakter Stadtteil mit denkmalgeschützten Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre (Blauer Hof, Weiße Stadt) | rund 12,60 €/m² |
| Höhenhaus | durchgrünter Stadtteil mit Nachkriegssiedlungen und Reihenhäusern | rund 11,80 €/m² |
| Stammheim | nördlicher Stadtteil am Rhein mit Schlosspark, ruhig und vergleichsweise günstig | rund 11,70 €/m² |
| Buchheim, Holweide | gewachsene Wohnstadtteile im mittleren Bereich, gemischte Bebauung | mittleres Niveau |
| Dellbrück, Dünnwald, Flittard | grüne Stadtrandlagen mit viel Ein- und Zweifamilienhausbestand, ruhige Wohnstadtteile | mittleres bis gehobenes Niveau |
Maßgeblich für die Miethöhe ist im Einzelfall immer die konkrete Adresse mit ihrer Wohnlage, ihrem Baujahr und ihrer Ausstattung, nicht der Stadtteildurchschnitt. Eine sanierte Altbauwohnung im Mülheimer Zentrum kann teurer sein als ein in die Jahre gekommener Bau in Flittard. Wie sich die einzelnen Stadtteile sonst unterscheiden, zeigt der Blick auf die Einwohnerzahlen in Köln-Mülheim.
Mülheim im Kölner Vergleich
Innerhalb Kölns gehört Mülheim weiterhin zu den moderater bepreisten Bezirken. Die teuersten Lagen der Stadt liegen klar auf der linken Rheinseite: In Lindenthal werden 2026 Angebotsmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während der günstigste Kölner Stadtteil Roggendorf/Thenhoven bei rund 7,50 Euro liegt.7 Mülheim ordnet sich mit seinen Stadtteilwerten im mittleren Feld ein, deutlich unter den linksrheinischen Spitzenlagen.
Für Mieter bedeutet das in der Praxis: In Mülheim bekommst du pro Quadratmeter mehr Fläche fürs gleiche Budget als in Lindenthal, der Altstadt oder dem Belgischen Viertel. Für Vermieter heißt es, dass Mieterhöhungen sich in einem klar abgesteckten Rahmen bewegen müssen. Gleichzeitig steigt das Niveau auch hier: In mehreren Mülheimer Stadtteilen lagen die Angebotsmieten 2026 spürbar über dem Vorjahr.7
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Köln
Köln gilt flächendeckend als angespannter Wohnungsmarkt. Damit gelten in allen Mülheimer Stadtteilen sowohl die Mietpreisbremse als auch eine abgesenkte Kappungsgrenze.
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie beruht in NRW auf der Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW), die seit dem 1. März 2025 gilt und für Köln bis Ende 2029 verlängert wurde.4
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. In Köln darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, nicht um die sonst üblichen 20 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.8 Diese abgesenkte Grenze gilt laut Land NRW bis Februar 2030.
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um Mieterhöhung oder Mietpreisbremse berät in Köln der Mieterverein Köln e.V. (Haus des Mieterschutzes, Mühlenbach 49, 50676 Köln). Den gedruckten Mietspiegel selbst gibt es bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. sowie beim Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen (Kölner Kappungsgrenze) und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.9
So prüfst du eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel in wenigen Schritten:
- Ordne deine Wohnung der richtigen Baualtersgruppe und Größenklasse zu.
- Bestimme die Wohnlage deiner Adresse (einfach, mittel oder sehr gut).
- Prüfe die Ausstattung (mit oder ohne Heizung, besondere Merkmale).
- Lies die passende Spanne aus der Tabelle ab und vergleiche den geforderten Betrag damit.
- Liegt die Forderung über dem Oberwert der Spanne, ist sie in dieser Höhe in der Regel nicht durchsetzbar.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Im Zweifel hilft der Mieterverein bei der Einordnung der Wohnlage und der konkreten Spanne.
Ausblick
Der Kölner Mietspiegel wird in Abständen von einigen Jahren neu zusammengestellt, die aktuelle Ausgabe trägt den Stand April 2025 und bleibt bis zur nächsten Fortschreibung der Maßstab.1 Für Mülheim bleibt der Bezirk auf absehbare Zeit im moderaten bis mittleren Kölner Feld: solider Bestand aus den 1950er bis 1970er Jahren, denkmalgeschützte Siedlungen in Buchforst, grüne Stadtrandlagen im Norden und ein urbanes Zentrum im Wandel.
Die größten Preisbewegungen finden bei den Neuvermietungen statt, getrieben von der allgemeinen Wohnungsknappheit in Köln. Wer im Bestand wohnt, ist durch Kappungsgrenze und Mietspiegel besser geschützt. In jedem Fall lohnt vor jeder Entscheidung der nüchterne Blick in die Tabelle. Wie sich Mülheim ansonsten entwickelt, zeigt die Statistik zu Köln-Mülheim.
